C觀點 - 施永青
QE3利美國樓市
(2012年09月20日)

【am730專欄】美國聯儲局不避嫌，在總統大選前推出QE3。今次QE與上兩次最不同的地方，是買債的對象有限制，只限買以樓宇按揭組成的證券( 以下稱按揭證券)。 聯儲局之所以有這樣的決定，是基於上兩次推QE的經驗。聯儲局推QE的目的，是想救經濟，尤其是想降低失業率。但上兩次聯儲局放出來的錢，大都滯留在銀行系統，被拿來套息，而沒法流入實體經濟，對改善就業情況作用不大。 事實上，經過金融海嘯一役，美國人在消費上已大為審慎，不敢再胡亂借錢去買東西了，甚至有傾向想增加手上的積蓄。這種新取態遏抑了美國社會的內部需求，導致產能過剩，原先的設備都使用不足。在這種情勢下，銀行都不敢借錢給人做生意。有錢的人亦傾向購置現成的資產，而不願意冒險作新的投資。此之所以，上兩次QE在改善失業方面，效果皆不甚理想，只能阻止失業情況惡化，卻沒法增加太多的新工作職位。 針對這種情況，聯儲局決定QE3只能買按揭證券，這將有助於把資金引入實體經濟，而不是滯留在銀行系統。 聯儲局買按揭證券的得益者，首先是房利美、房地美，這類專為房地產市場提供按揭的公司。這類公司為買樓人士提供按揭後，就會把所做的按揭打包，證券化，然後拿到市場出售，把套回來的錢，再借給新一批的樓宇買家。現在，按揭證券有聯儲局撐腰，就不愁賣不出。這樣房地產市場就可以不斷有新錢流入，有助美國樓市早日復甦。 香港人嘗過八萬五的滋味，知道樓市低迷對經濟的破壞力。處於資產不斷貶值狀況的人，是不願意消費，更不敢投資的。美國經濟復甦無力，正正與房地產市場不景氣有關。今次QE3先救樓市，可謂對症下藥。 過去的QE，得益的都是大銀行，老百姓分不到一杯羹。今次QE，規定資金得流去房地產市場，就可以令普通的小業主也可以得益。如果樓價因QE3而上升，人們就會覺得自己比以前「有錢」，就會較樂意去消費，社會的內部需求就會被釋放出來。有需求，才能吸引新的投資，才能創造更多的就業機會。 今次伯南克沒有為QE3設定時間與金額上的限制，目的就是要市場沒法評估QE3的力度，以對市場起震懾作用。伯南克已清楚表明，QE3會行到就業情況改善為止。市場已收到這個訊息，人們很快會按自己的理性預期行事。 不難預期，在下一階段，美國的新屋動工量與物業市場的成交量都會進一步回升。如果美國的消費能力亦能因而好轉，全世界的出口國家，包括中國，都會有所得益。

明年初首推啟德「港人港地」 30年內限售予永久港人
(2012年09月07日)

為回應港人對住屋需求，特首梁振英昨宣布明年初試行「港人港地」政策，首批兩幅限售用地位於啟德發展區，單位首次發售及30年內轉售的對象，均只限香港永久居民。梁振英相信，地產商會歡迎「港人港地」，而且不會受到司法覆核挑戰。 梁振英昨日與發展局長陳茂波，以及運輸及房屋局長張炳良視察啟德郵輪碼頭工程進度後，公布「港人港地」政策。他表示，地政總署及律政署已完成落實「港人港地」政策的研究報告，明年首季賣地，將加入兩幅「港人港地」，政府會在賣地條款加入限售予港人的規定，即有關單位首次出售對象，及其後30年的轉售對象，必須是香港永久居民。「港人港地」並無其他限制，如出售對象的入息規限。   冀房協市建局亦實行 陳茂波續指，該兩幅位於啟德1H區的1號及2號住宅用地，面積合共1.6公頃，若以太古城或海怡半島的單位面積組合發展，大概可提供約1,100個單位。他認為，啟德發展區日後的配套完善，切合港人的住屋需要。他說，有關土地將於明年1至3月，以招標形式推出，至於定價或底價，將按現行機制處理。張炳良期望，房協和市建局等公共機構的項目，亦實行「港人港地」政策。 至於單位何時推出市場，梁振英表示，需視乎發展商何時出售樓花，而由批地開始計算，需時約3年半。他又說，土地出售限制條款，是列入賣地條款之中，而日後單位出售，限制條款亦將列入買賣合約之中，所以合約是在雙方同意下進行，相信不會涉及司法覆核問題；他亦相信政策會受發展商歡迎。 中原亞太區董事總經理陳永傑指，限售條款影響單位轉售能力，估計定價將較同區樓價低三成至四成。他說，有關政策對樓市有負面影響，但已較額外印花稅溫和。

港盛港衰 - 林奮強
你會點揀？
(2012年09月07日)

之前也有提及，筆者去月趁行會放短假，到新加坡走了一趟。孩子們盡情玩樂，我的心情卻十分矛盾——星洲過去幾年發展之快，與香港實有雲泥之別。新加坡在短短7年間便在其填海區創造出與香港中環樓面一樣大的新CBD；只用5年便在其毗鄰建成了一個耗資10億美元、佔地5個維園的Gardens by the Bay；加上環球片場、全球最大的摩天輪、附有可容納三架A380空中巴士的巨型天台游泳池(Infinity Pool)的Marina Bay Sands(金沙)等，都在近幾年拔地而起。相比之下，香港投入30億美元、面積僅兩個維園的小小西九文化區，土地卻曬了十三年日光浴。平心而論，若你是一間準備進軍亞洲的跨國企業CEO，在雄心勃勃、有心有力的新加坡和議而不決、蹉跎歲月、有力無心的香港之間，你會點揀？答案恐是前者。起碼，我的家人已對新加坡豪華寬敞的新商場、驚險剌激絕倫的Transformers機動遊戲投下客觀老實的一票。 新加坡各方面的大力投資確已有顯著成效：過去30年香港的人均產值都領先新加坡，但2003年起被獅城追過並迅速拋離，去年當地人均產值已突破50,000美元，比香港的34,000美元多50%；商務(包括會獎旅遊，MICE)旅客人次在兩年半前超越香港……從前港人外出總以香港成就為榮，習慣看扁新加坡；如今我們已不可自吹自擂了，因為自己表現如何乏善可陳，我們心中有數。我們估計過去10年，近30萬個本應落戶香港的金融及商業服務業職位，因為空間不足、租金高昂而被新加坡搶走——這些都是要求大學畢業、收入可觀的典型中產職位，這代表了我們八大院校二十年(每年萬五個)畢業生的就業機會！ 香港近年論政的一大問題便是「甚麼也不做」——政府少做少錯，議員事事阻撓，假若我們繼續蹉跎歲月，不難想像現在的深圳、澳門、橫琴、廣州、前海會是未來的新加坡，建設好本應由香港建設的硬件後，不但奪去本應屬於我們的機會，更瓜分了我們讀書最多、最人性化的年輕一代的將來。 形勢看似險峻，但我們HKGolden50仍是樂觀的——香港的核心價值是自強不息的奮發打拼精神(can-do spirit)，不假手別人、只靠自己找尋出路。就如當年韓戰斷了佔香港產值九成、港人賴以維生的轉口生意，我們窮則變、變則通，轉型為全球數一數二的輕工業重鎮；七十年代香港勞工成本飆升，我們成功蛻變成服務業中心；2012年的今天，我們同樣可以通過大量增建硬件、提升質素及競爭力，從對手奪回很多本應屬於我們的商機。我鼓勵市民從正面角度看，今天的新加坡，可以是5年後的香港，我們只不過是熟睡了的快兔，醒來當知恥近乎勇，一步到位奪取金牌。目下關鍵在於你會點揀：哪個政客有周詳的路線圖帶領香港走出困局？哪個傳媒有創造和諧社會的全盤建議？通通沒有，唯一可領導香港的只有你自己：在繼續無日無之的內耗，抑或做更多的實事、為香港重新裝備邁步向前的選擇之間，你會點揀？